Nemovitost není jako čokoládová bonboniéra k svátku, a proto než se rozhodneme k jejímu darování, měli bychom celou záležitost promyslet ze všech možných stran. Důvody, které mohou vést k darování nemovitosti jsou různé, nehraje tak roli, zda svou nemovitost darujete ze snahy vyloučit ji z často zdlouhavého dědického řízení, z potřeby zajistit si společné bydlení a pomoc na stáří, nebo zda se Vám nedostávají finanční prostředky či fyzické síly na její nutnou přestavbu či rekonstrukci. Dokonce není ani podstatné, zda je Vaším důvodem jednoduše touha někoho obdarovat. V každém z těchto případů je však nutné dodržet stanovený postup, aby vše proběhlo ke spokojenosti všech zúčastněných.

Darování lze uskutečnit darovací smlouvu, jejíž náležitosti a obsah stanoví ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Obsahem darovací smlouvy je dle tohoto zákona bezúplatné převedení vlastnického práva k věci dárcem obdarovanému, který od něj dar přijímá. Bezúplatným převodem lze označit takový převod, ve kterém oproti závazku dárce darovat nemovitost darovanému nestojí závazek obdarovaného poskytnout dárci jakékoli protiplnění. Pokud by například byl obdarovaný povinen ve smlouvě za darovaní nemovitosti uhradit dárci jistou peněžitou částku, nejednalo by se již o smlouvu darovací, ale pravděpodobně smlouvu kupní. 

Darovací smlouva, kterou darujete nemovitost, musí být písemná. V takové smlouvě je nutné uvést jméno, adresu, rodné číslo, popř. i datum narození obou smluvních stran, podrobně popsat nemovitost, která je smlouvou darována. Podstatnou náležitostí je rovněž vyjádření úmyslu stran nemovitost darovat a dar přijmout. Zatímco obecné informace o smluvních stranách lze opsat z některého z dokladů, zvýšenou pozornost je potřeba věnovat především popisu nemovitosti, především pak jeho úplnosti, neboť v opačném případě by mohlo dojít až k tomu, že katastr návrh na vklad zamítne. V takovém případě je nutné nedostatky smlouvy opravit a podat návrh na vklad znovu. 

Návrh na vklad do katastru nemovitostí je důležitým krokem při darování nemovitosti, neboť vlastnické právo nepřechází na obdarovaného podpisem darovací smlouvy, ale až se zápisem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává prostřednictvím formuláře, který je dostupný na stránkách Českého katastrálního úřadu a lze jej vyplnit v online aplikaci. Do tohoto návrhu je opět potřeba co nejpřesněji specifikovat nejen osobu dárce a obdarovaného, ale také převáděnou nemovitost. K návrhu je nutné přiložit darovací smlouvu, na níž je potřeba úředně ověřit podpis obou smluvních stran. 

Takto vyplněný návrh na vklad se podává na podatelně katastrálního úřadu, kde je nutné uhradit správní poplatek ve výši 2000 Kč. Návrh na vklad se předkládá ve dvojím vyhotovení – jedno vyhotovení si ponechá katastrální úřad, druhé vyhotovení označí katastrální úřad razítkem podatelny a slouží smluvním stranám jako doklad o tom, že návrh byl skutečně podán. Návrh na vklad je možné podepsat obyčejně, tzn. že na rozdíl od darovací smlouvy nemusí být úředně ověřeně podepsán.

Podáním návrhu na vklad začíná probíhat katastrální řízení, kdy katastrální úřad nejprve informuje vlastníky nemovitosti o tom, že bylo zahájeno řízení o změně vlastnického práva. Tuto informaci může katastrální úřad sdělit písemně dopisem, prostřednictvím emailu či zasláním SMS. Tímto začíná 20-denní lhůta, ve které mají účastníci řízení možnost vyjádřit úřadu svůj nesouhlas se změnou. Po celou tuto dobu je v katastru zaznamená tzv. plomba, která značí, že u předmětné nemovitosti probíhá řízení o změně vlastnického práva. Jakmile tato lhůta uplyne, katastrální úřad rozhodne o změně vlastnického práva, případně účastníkům sdělí chyby v návrhu, které mohou být odstranitelné, nebo neodstranitelné. Zatímco u odstranitelných chyb katastrální úřad stanoví lhůtu, ve které je možno je odstranit, u chyb neodstranitelných zpravidla úřad navrhne zastavení řízení. V tomto případě je pro smluvní strany výhodnější svůj návrh vzít zpět, pokud tak totiž neučiní, řízení bude katastrem řízení zastaveno, přičemž začne běžet 2 měsíční lhůta pro podání správní žaloby, během které nelze podat nový návrh na vklad, což celé řízení značně prodlouží. 

Ačkoli by se mohlo zdát, že zápisem vlastnického práva pro obdarovaného je celá záležitost vyřízena, nemusí tak tomu být vždy. I v některých případech darování nemovitosti je nutné následně uhradit daň. V případě darování se jedná o daň z ostatních příjmů, kterou upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Placení této daně se však lze vyhnout v případech, kdy je dárce příbuzný v linii přímé (případ, kdy daruje nemovitost otec/matka, prarodiče), v linii vedlejší (případ, kdy daruje nemovitost sourozenec, strýc, teta, synovec, neteř, manžel, manžel dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžel rodičů) a v případech, kdy dárce žil s obdarovaným ve společné domácnosti déle než rok.  I v těchto případech osvobození od daně však vzniká povinnost oznámit správci daně výši příjmu, popis okolností nabytí příjmu a datum, kdy příjem vzniknul, avšak pouze v případech, kdy hodnota daru přesahuje částku 5 000 000 Kč. Pokud by v takovém případě k oznámení nedošlo, obdarovaný se vystavuje riziku finanční sankce. K tomuto oznámení přitom není nutné využít žádného speciálního formuláře či předepsané formy, učiníte jej i prostým oznámením, ať již ústně do protokolu či písemně. 

A nemovitost je darována. 

Darování nemovitosti však nemusí být ve všech případech tou nejvýhodnější cestou, jak převést nemovitost. Je tak lepší nemovitost darovat, prodat či nechat projít dědickým řízením? Vždy je důležité pečlivé posouzení okolností konkrétního případu a uvážení rodinných a jiných vazeb. Dědické řízení může být v některých případech zdlouhavé, navíc je zatíženo poplatky notáři a často se může zkomplikovat (např. v případě rodinných sporů, vzniklých dluhů, apod), na druhou stranu z nabytí nemovitosti v dědictví se již nehradí dědická daň, která byla zrušena, a ani daň z příjmu, neboť z placení této daně je dědic jakožto fyzická osoba osvobozen (§ 4a zákona o daních z příjmů). 

V případě darování nemovitosti se sice neplatí daň darovací, která byla rovněž zrušena, ale v některých případech je nutné uhradit daň z příjmu, pokud dárce a obdarovaný nejsou příbuzní či spolu nesdílí společnou domácnost. 

Způsob nabytí nemovitosti má také vliv na délku tzv. časového testu, tedy dobu, která uplyne mezi nabytím a prodejem nemovitosti a jejíž délka má vliv na vznik či osvobození od Vaší daňové povinnosti. Podle zákona o dani z příjmů se od daně osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí, pokud mezi jejich nabytím a prodejem uplynula doba pěti let, či pokud bezprostředně dva roky před jejich prodejem prodávající v těchto nemovitostech měl bydliště.  Nejvýhodněji se pohledu časového testu jeví nabytí nemovitosti v dědictví, neboť v takovém případě se do časového testu započítává i doba, kdy tyto nemovitosti vlastnil zůstavitel, tedy ten, po kom se nemovitost dědí. K tomuto zvýhodnění však nedochází ve všech případech, ale pouze pokud je o dědictví v linii přímé či mezi manžely. 

Z tohoto vyplývá, že každý ze způsobů převodu nemovitosti má své výhody, ale také nevýhody. Nelze tak určit jedno univerzální řešení vhodné pro každou nemovitost, ale naopak je nutné vždy posoudit konkrétní okolnosti a zvážit všechny způsoby a následně vybrat ten nejvhodnější. Pokud si nejste jisti či se Vám jeví okolnosti Vaší nemovitosti specifické, vždy je lepší vyhledat odbornou pomoc a mít tak jistotu správného postupu. Rád Vám pomohu v realitní kanceláři RE/MAX ve Slavkově u Brna.